ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ-İZALEİ ŞUYU/MERSİN AVUKAT

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin aynı mal üzerinde mülkiyet hakkına sahip olduğu durumlarda ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmek amacıyla açılan bir dava türüdür. Uygulamada izale-i şuyu davası olarak da bilinen bu dava; özellikle miras kalan taşınmazlar, hisseli arsalar, konutlar ve tarım arazileri üzerinde ortakların anlaşamaması hâlinde gündeme gelir.

Türk hukukunda belirli istisnalar dışında her paydaş, ortak mülkiyetin sona erdirilmesini talep edebilir. Ortaklığın giderilmesi sürecinde malın aynen bölünmesi veya satışının gerçekleştirilmesi suretiyle ortak mülkiyet ilişkisi sona erdirilebilir. Uygulanacak yöntemin belirlenmesinde malın niteliği, hukuki durumu ve somut olayın özellikleri dikkate alınır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu ve ortaklığın sona erdirilmesi konusunda uzlaşma sağlanamadığı durumlarda açılabilir.

Bu davaya özellikle şu durumlarda başvurulur:

* Miras kalan ev, arsa veya tarlanın mirasçılar arasında paylaşılamaması.

* Hisseli tapuya konu taşınmazın satılması konusunda paydaşların anlaşamaması.

* Ortaklardan birinin taşınmazı kullanırken diğer paydaşların bu kullanımdan yararlanamaması.

* Birlikte edinilen taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortak mülkiyetin sona erdirilmek istenmesi.

* Paydaşların malın yönetimi, kullanımı veya paylaşımı konusunda uyuşmazlık yaşaması.

Ortaklığın giderilmesi davası yalnızca taşınmaz mallar bakımından değil, gerekli koşulların bulunması hâlinde taşınır mallar bakımından da açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Gerçekleştirilir?

Ortaklığın giderilmesi temel olarak aynen taksim veya satış yoluyla gerçekleştirilir. Hangi yöntemin uygulanacağı, malın hukuken ve fiilen bölünebilir olup olmadığına göre belirlenir.

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim, ortaklığa konu malın fiziksel olarak bölünerek paydaşlara ayrı ayrı verilmesidir. Bu yöntemde mal satılmadan ortak mülkiyet ilişkisi sona erdirilir.

Ancak her malın aynen taksimi mümkün değildir. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, niteliği ve bölünmeye ilişkin yasal sınırlamalar değerlendirilir. Bölünmenin mümkün olması hâlinde dahi paydaşların haklarının korunması ve paylar arasındaki değer farklılıklarının dikkate alınması gerekir.

Taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığı, gerekli durumlarda keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin mümkün olmadığı veya hukuken uygulanamadığı durumlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilebilir.

Bu yöntemde ortaklığa konu mal satılır ve elde edilen bedel, paydaşların hak ve payları dikkate alınarak dağıtılır. Satışın ortaklar arasında artırma yoluyla yapılabilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir. Aksi durumda satış, ilgili mevzuat uyarınca açık artırma yoluyla gerçekleştirilebilir.

Satış işlemleri, mahkeme kararı ve yürürlükteki mevzuat çerçevesinde yürütülür. Satış bedelinin dağıtımı sırasında tapu kayıtları, mirasçılık durumu ve pay oranları dikkate alınır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, ortak mülkiyete konu mal üzerinde hak sahibi olan paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir. Davanın sağlıklı şekilde yürütülebilmesi için diğer bütün paydaşların da davada yer alması gerekir.

Miras kalan taşınmazlarda mirasçıların tamamının tespit edilmesi, mirasçılık belgesinin ve güncel tapu kayıtlarının incelenmesi önemlidir. Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması hâlinde mirasçılarının belirlenmesi ve davada usulüne uygun biçimde yer almalarının sağlanması gerekebilir.

Taraf teşkilinin eksik olması, yargılamanın uzamasına ve usule ilişkin sorunların ortaya çıkmasına neden olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın konumu, mülkiyet kayıtları ve tarafların hukuki durumları incelenmelidir.

Birden fazla taşınmazın uyuşmazlığa konu olması veya taşınmazların farklı yargı çevrelerinde bulunması hâlinde görev ve yetki kuralları somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır.

Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması hâlinde uyuşmazlık mahkemeye taşınmadan çözülebilir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise son tutanak düzenlenir ve diğer dava şartları da yerine getirilerek dava açılabilir.

Taşınmazın mülkiyetinin devri veya paylaşımına ilişkin anlaşmaların hukuki geçerliliği, gerekli şekil şartları ve tescil işlemleri ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yürütülmesi önem taşır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmasının ardından görevli ve yetkili mahkemeye sunulan dava dilekçesiyle açılır.

Dava sürecinde genel olarak şu işlemler gerçekleştirilir:

1. Tapu kayıtlarının incelenmesi: Taşınmazın mülkiyet durumu, pay oranları ve mevcut takyidatları belirlenir.

2. Paydaşların tespiti: Ortak mülkiyet hakkına sahip kişilerin tamamı belirlenir.

3. Arabuluculuk sürecinin tamamlanması: Anlaşma sağlanamaması hâlinde son tutanak alınır.

4. Dava dilekçesinin hazırlanması: Ortaklığa konu mal, taraflar ve ortaklığın giderilmesine ilişkin talep açıklanır.

5. Mahkeme incelemesi: Taraf teşkili sağlanır; gerekli durumlarda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.

6. Karar ve kararın uygulanması: Mahkeme, şartlara göre aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi durumunda mahkeme kararının uygulanması ve satış işlemlerinin tamamlanması için ayrıca işlemler yürütülmesi gerekebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bilirkişi İncelemesi

Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığının belirlenmesi amacıyla mahkeme tarafından keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Bilirkişi incelemesinde taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, konumu, niteliği, bölünebilirliği ve ekonomik değeri gibi unsurlar değerlendirilir. Bu inceleme, ortaklığın hangi yöntemle giderileceğinin belirlenmesi bakımından önem taşır.

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir ve taraflar rapora karşı yasal usul çerçevesinde itirazlarını sunabilir. Gerekli görülmesi hâlinde ek rapor alınması veya yeniden inceleme yapılması da söz konusu olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanma süresi, her uyuşmazlığın kendine özgü koşullarına göre değişir. Paydaş sayısı, tebligat işlemleri, mirasçılık durumları, bilirkişi incelemeleri ve mahkemenin iş yükü süreci etkileyebilir.

Mahkemenin karar vermesi, özellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde, malın hemen satılacağı ve bedelin aynı anda dağıtılacağı anlamına gelmez. Kararın kesinleşmesi ve satış işlemlerinin tamamlanması gibi ek aşamalar gündeme gelebilir.

Bu nedenle dava süresi değerlendirilirken hem yargılama aşaması hem de kararın uygulanmasına ilişkin işlemler dikkate alınmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masraflar ve Vekâlet Ücreti

Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri; harçlar, tebligat giderleri, bilirkişi ve keşif masrafları ile somut olayda ortaya çıkan diğer yasal giderlerden oluşabilir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi hâlinde satış işlemlerine ilişkin giderler de gündeme gelebilir.

Davada avukatla temsil sağlanması durumunda vekâlet ücreti de söz konusu olur. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin nasıl paylaştırılacağı, davanın niteliği ve uygulanacak mevzuat çerçevesinde belirlenir.

Dava açılmadan önce paydaş sayısının, taşınmazın niteliğinin ve uyuşmazlığın kapsamının değerlendirilmesi, olası masraflar hakkında daha sağlıklı bir öngörü oluşturulmasına yardımcı olur.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ortaklığın giderilmesi sürecinde hak kayıplarının ve usule ilişkin sorunların önlenmesi için şu hususlara dikkat edilmelidir:

* Güncel tapu kayıtları ve pay oranları kontrol edilmelidir.

* Bütün paydaşlar ve gerekiyorsa mirasçılar eksiksiz belirlenmelidir.

* Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

* Aynen taksimin hukuken ve teknik açıdan mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

* Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve diğer ayni veya şahsi hakların etkisi değerlendirilmelidir.

* Bilirkişi raporlarına ve taşınmazın değerine ilişkin itirazlar usulüne uygun biçimde sunulmalıdır.

* Satış kararı verilmesi hâlinde kararın uygulanması ve satış süreci takip edilmelidir.

Her uyuşmazlığın hukuki ve fiilî koşulları farklı olduğundan, izlenecek yol somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlayan önemli bir hukuki yoldur. Özellikle miras kalan taşınmazlarda ve hisseli mülkiyet ilişkilerinde paydaşların anlaşamaması hâlinde gündeme gelir.

Sürecin doğru yürütülmesi; mülkiyet kayıtlarının incelenmesine, tarafların eksiksiz belirlenmesine, zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmesine ve taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığının değerlendirilmesine bağlıdır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında hukuki sürecin dikkatle takip edilmesi, hak ve menfaatlerin korunması ve uyuşmazlığın mevzuata uygun biçimde çözümlenmesi açısından önem taşır.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Her somut uyuşmazlık, kendi koşulları ve yürürlükteki mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Dilekçe Örneği

MERSİN NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI :

DAVALI :

KONU : İhtiyati Tedbir İstemli Ortaklığın Giderilmesi Davasıdır.

AÇIKLAMALAR

1. Müvekkil şirket aşağıda belirtilen taşınmazlarda davalılarla birlikte malik olup taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşmaya varamamışlardır. Ortaklığın giderilmesine konu olan taşınmazlar aşağıda belirtilmiştir;

   (...taşınmazların listesi...)

2. Söz konusu taşınmazın bölünebilir yahut paylar oranında kullanılabilir bir yapı olmaması nedeniyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Davalılar da söz konusu ortaklığın giderilmesinde anlaşmaya yanaşmamaktadır. Anlaşarak satmak ya da paylaşmak mümkün olmadığından işbu davayı açmak zorunluluğu doğmuştur.

3. Ayrıca, tarafların birlikte malik oldukları taşınmazların yargılama sırasında el değiştirmesi veya satışı ihtimali kuvvetli muhtemel olduğundan davanın uzamaması ve tarafların mağdur olmaması için taşınmazların 3. Kişilere satışının önlenmesi amacıyla dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarına tensiben teminatsız olarak İHTİYATİ TEDBİR ve DAVALIDIR ŞERHİ konulmasını talep ederiz.

   HUKUKİ NEDENLER : HMK, TMK ve ilgili tüm mevzuat.

   HUKUKİ DELİLLER : 1-Tapu kayıtları. (Celbi talep olunur.)

   2-Keşif.

   3-Bilirkişi incelemesi.

   4-Gerektiğinde tanık. (Celse arasında isim ve adresleri bildirilecektir.)

   5-Diğer yasal deliller.

   6-Arabuluculuk Formu.

   (Mukabil delil ve tanık sunma hakkımızı saklı tutarak sayın mahkemeye saygıyla bildiririz.)

   NETİCE VE TALEP : Yukarıda arz ve izah ettiğimiz nedenlerle davamızın kabulü ile tarafların; XXXX

   Parsellerdeki ortaklıklarının satış suretiyle GİDERİLMESİNE,

   Tarafların birlikte malik oldukları mezkur taşınmazın bir kısım maliklerce yargılama sırasında el değiştirilmesi ihtimali bulunduğundan ve bunun da davanın uzamasına ve maliklerin hak kaybına uğramasına neden olacağından tensiple birlikte bu taşınmazların 3. Kişilere satışının önlenmesi amacıyla tapu kayıtlarına İHTİYATİ TEDBİR ve DAVALIDIR ŞERHİ KONULMASINA,

   Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.