Kira Artışı Nasıl Belirlenir? Kiracı ve Kiraya Veren İçin Temel Kurallar

Kira bedelinin artırılması, kiracı ile kiraya veren arasında en sık uyuşmazlık konusu olan meselelerden biridir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu konuda tarafları koruyan sınırlar öngörür.

Yasal üst sınır: TÜFE

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu kural, sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi uygulanır. Başka bir ifadeyle, sözleşmedeki oran yasal sınırı aşıyorsa aşan kısım geçersizdir.

Beş yılı aşan kira ilişkileri

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, her beş yılın sonunda ve izleyen kira yılında yeni kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline gelmiştir. Kira tespiti, kira alacağı ve tahliye gibi taleplerde öncelikle arabuluculuk yoluna gidilmesi gerekir.

Pratik öneriler

• Kira artışına ilişkin yazışmaları yazılı olarak ve ispatlanabilir biçimde yapın.
• Artış oranını hesaplarken resmi olarak açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını esas alın.
• Kira tespit davası için sürelere dikkat edin; yeni kira döneminin başlangıcından belirli süre önce ihtar gönderilmesi sonuçları etkileyebilir.